未公開物件の謎を解き明かす – なぜ「怪しい」と思われるのか？

未公開物件が「怪しい」と言われる理由とは何か？このブログでは、未公開物件の存在意義、探し方、メリット・デメリット、そして「怪しい」につながる要素を徹底解説。実際の購入体験も共有します。未公開物件の正しい理解であなたの不動産選びをサポートします。

おはようございます。こんにちは。こんばんは。

つばめです。

「未公開物件」の謎を解き明かす

1-1. 未公開物件とは何か？

未公開物件とは、一般的に公開されている不動産情報サイトやチラシなどに掲載されていない、特定の不動産会社のみが情報を持つ物件のことを指します。

データや統計の公開は限られていますが、不動産業界の経験者や専門家の間では、未公開物件が存在することは広く認知されています。一部の不動産会社では、顧客サービスの一環として未公開物件を提供することもあります。これは、物件の所有者がプライバシーを保つためや、特定の顧客へのサービス強化のため、あるいは物件の条件が一般にはマッチしないためなど、様々な理由によるものです。

例えば、都心部の一等地に位置するオフィスビルが売り出される場合、その情報は大手の不動産業者を通じて特定の投資家だけに伝えられ、一般には公開されないことがあります。また、リフォーム中の物件や、所有者がまだ完全には売却を決断していない物件なども未公開物件として扱われることがあります。

未公開物件とは、一般には公開されていない特定の物件のことを指し、売主や仲介業者の意向により、一部の不動産会社や特定の顧客のみに情報が提供されます。未公開物件の存在は広く認知されている一方で、その取り扱いや存在理由はさまざまです。また、未公開物件を取得するためには、不動産会社との信頼関係が重要となります。

1-2. なぜ未公開物件が存在するのか？

未公開物件が存在する理由は大きく3つあります。

例えば、著名な芸能人や企業のCEOが自宅を売却する場合、その情報が広く知られることはプライバシーの観点から避けたいと考えるでしょう。そのため、彼らは信頼できる不動産会社にのみ物件情報を提供し、非公開で販売することを選ぶかもしれません。また、特定の高級物件や投資物件は、一部の富裕層や投資家に対してだけ情報が提供され、その後の取引が行われることもあります。

未公開物件が存在する理由は、売主のプライバシー保護、特定の顧客への優先的な提供、仲介業者の戦略によるものです。その存在は一般に広く認知されていないかもしれませんが、不動産業界では一定の役割と機能を果たしています。しかし、その取扱いや存在理由は物件や状況により異なるため、未公開物件に興味がある場合は、信頼できる不動産業者との強いパートナーシップが求められます。

未公開物件の存在を裏付ける理由

2-１. 未完成の物件や仲介業者の意向による非公開

未完成の物件や仲介業者の意向による非公開とは、物件が建設中の段階や特定の仲介業者が一定の理由で公にするのを避ける状況を指します。これは、販売プロセスが進行中であることや、市場に対する戦略などが理由となります。

例えば、新築マンションの建設プロジェクトが進行中で、まだ建物が完成していない段階では、販売に向けた具体的な価格設定や販売戦略が確定していない場合があります。このような状況では、物件情報を一般に公開すると、未確定の情報が市場に流れてしまう可能性があります。そのため、完成までの間は未公開とし、完成した際に初めて一般公開することがあります。

また、特定の仲介業者が独自のネットワークや顧客層に向けて販売を進めるために、物件を未公開とするケースもあります。仲介業者が特定の購入者層に直接アプローチをすることで、より効率的な販売活動を進めることができます。

未完成の物件や仲介業者の意向による非公開は、販売プロセスや市場戦略がその背後に存在します。未公開物件を探す場合、物件がなぜ未公開とされているのか理解することで、その物件が自身のニーズや購入計画に適合するかどうかを判断する上で有益な情報を得ることができます。

REINS（レインズ）について

画像引用：レインズHPより

3-1. レインズとは何か？

• レインズ（REINS）とは、全国不動産協会連合会（全協連）が運営する日本最大の不動産情報共有システムのことを指します。REINSは、Real Estate Information Network Systemの略で、全国の宅地建物取引業者が加盟し、物件情報を共有することで、より広範囲の不動産取引を可能にしています。

特に、物件の売買情報は、公正な価格設定や市場動向の把握に役立つ重要なデータとなります。また、物件の取引記録を元に、適正な物件価格や市場価格を算出することが可能になります。

このように、REINSは、不動産取引を透明化し、公正かつ円滑に進行させるための重要なシステムとなっています。これにより、不動産業者だけでなく、不動産を購入・売却する消費者にとっても、信頼性の高い情報を得ることが可能となります。

3-2. レインズに未登録（非公開）の物件が存在する理由

レインズに未登録の物件が存在する理由は、主に2つあります。まず、全ての不動産会社がレインズに登録しているわけではないため、登録していない業者が扱っている物件はレインズには掲載されません。また、一部の売主や不動産会社が、物件情報を公に広めることで生じるマイナス面（買い手が見つからない場合の価格下落等）を避けるために、意図的にレインズへの掲載を避ける場合もあります。これらの理由から、レインズには全ての物件情報が掲載されているわけではなく、一部の物件は「未公開物件」として扱われます。

未公開物件の探し方

4-1. 不動産会社との強固な信頼関係の構築

未公開物件の探し方の一つとして、不動産会社との強固な信頼関係を構築することが挙げられます。未公開物件とは、一般に公開されていない、特定の顧客にだけ紹介される物件を指すため、不動産業者との良好な関係性が非常に重要となります。そのため、物件を探しているという意志を明確に伝え、購入に対する具体的な希望（予算、立地、間取り等）を詳細に伝えることが大切です。その上で、定期的に連絡を取り、意志の強さを伝え続けることで、業者から優先的に未公開物件の情報を得ることが可能となります。また、不動産業者にとっても、信頼関係を築いた顧客から成約が見込めることは、ビジネス上大変重要です。これらの理由から、未公開物件を探す際には不動産会社との信頼関係の構築が欠かせません。

4-2. 不動産マッチングサービスの利用

近年、テクノロジーの進歩により、不動産マッチングサービスが充実してきています。これらのサービスは、個々のユーザーのニーズに合った物件情報を提供することを目的としており、その中には一般的に公開されていない未公開物件の情報も含まれます。

特に、AI（人工知能）を用いたマッチングサービスは、ユーザーの好みやニーズを学習し、最適な物件を提案する能力があります。また、一部のサービスでは、ユーザーが物件を探すだけでなく、自身の要望を登録しておくことで、その要望にマッチした物件が見つかった際に情報を提供してくれるというものもあります。

これらのサービスを利用することで、自身の時間を節約しつつ、自分だけで探すよりも幅広い物件情報にアクセスすることが可能となります。ただし、サービスの品質は提供企業により異なるため、利用する際には評判や実績を事前に確認することが重要です。

おすすめ不動産マッチングサービスはこちら

LIFULL HOME’S（ライフルホームズ）: ライフルホームズは、広範な種類の不動産情報を提供している大手の不動産情報サイトです。ユーザーの多様なニーズに応えることができ、個々の「叶えたい」を見つける住まい探しをサポートします。公式サイトはLIFULL HOME’S 住まいの窓口です 。さまざまなサイトがありますが、機能面・提携業者数ともにトップクラスのLIFULL HOME’S（ライフルホームズ）がおすすめです。間取りが欲しい場合はタウンライフさんがおすすめです。

COCOURI（ココウリ）: 新しいタイプの不動産マッチングサービスで、売主が自分で物件の掲載が可能で、足跡機能により掲載物件の注目度をリアルタイムで確認することができます。また、購入者は不動産情報サイトに載っていない物件も購入可能で、売主と直接の交渉ができます。公式サイトはこちらです [2]。

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未公開物件のメリットとデメリット

5-1. 購入者にとっての未公開物件のメリット

未公開物件とは、一般的に情報が公開されていない、または限定的にしか公開されていない物件のことを指します。これらは不動産業者や直接売主からの情報を通じて入手可能で、一般の情報源では得られません。未公開物件のメリットはその希少性と競争率の低さにあります。

1. 希少性: 未公開物件は一般の市場に出回らないため、その希少性がメリットとなります。これにより、他の購入者と競争することなく、理想的な物件を見つける機会があります。
2. 競争率の低さ: 一般に公開されていないため、未公開物件は少ない競争者とのみ競合します。これにより、希望価格で購入する可能性が高まります。

未公開物件の最大のメリットは、その希少性と競争率の低さにあります。一般の市場に出回らないため、他の購入者と競争することなく、理想的な物件を見つけることが可能です。さらに、競争率が低いため、希望価格での購入可能性が高まります。ただし、未公開物件を探すためには、情報を持つ不動産業者や売主との関係が必要です。よって、これらのメリットを最大限に活用するためには、信頼できる情報源を見つけることが重要となります。

5-2. 売主にとっての未公開物件のメリット

売主にとって、未公開物件のメリットはいくつかあります。これらの物件は、一般に情報が公開されていない物件のことを指します。これにより、物件の情報は仲介を依頼された不動産会社だけが把握しており、売主はプライバシーを守ることができます。また、売主は、競合する他の物件から物件を隠すことで、特定の買い手に対して物件の希少性を高めることができます。

5-3. 未公開物件の可能性とリスク 未公開物件のデメリット

未公開物件のデメリットとしては、情報の不透明性が挙げられます。未公開物件は一般公開されていないため、物件の評価や市場価格を比較検討するのが困難となる可能性があります。また、不動産会社が情報を独占しているため、適正価格が設定されているのかどうかを確認するのが難しい場合もあります。

一般公開されていないため、未公開物件の取り扱いには特定の知識と経験が必要となる。未公開物件を取り扱う不動産会社は、個々の物件についての詳細な情報を持っていますが、その情報は一般には公開されていません。そのため、購入者は自身のジャッジメントと不動産会社から得た情報だけに依存することとなります。

未公開物件は、一般のマーケットには存在しないチャンスを提供する一方で、情報の不透明性によりリスクも伴います。希少な物件を求める購入者にとっては魅力的な選択肢かもしれませんが、その適正価格を判断するためには専門的な知識や経験が必要となることを理解しておくことが重要です。

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未公開物件と「怪しい」の関連性

6-1. 「未公開物件＝優良物件」の誤解

不動産市場では、「未公開物件」が必ずしも「優良物件」であるとは限らないという認識が必要です。この誤解は、未公開物件が一般公開されていないからといって特別かつ高品質な物件であると誤解されることから生じます。未公開物件とは、特定の不動産会社だけが情報を把握している物件を指し、公開されていないことがその品質を示すものではありません。

未公開物件が高品質であるとの誤解は、不動産取引における「情報の非対称性」から生じることが多いです。情報の非対称性とは、買主と売主（または仲介者）の間で物件に関する情報が均等に共有されていない状況を指します。特に未公開物件は、情報を把握している不動産会社にしか知られていないため、一般の消費者にとってはその真価を判断するのが難しい場合があります。一方で、未公開物件が必ずしも「優良物件」であるわけではなく、その品質は物件ごとに大きく異なります。

たとえば、一般的に情報が公開されていない物件が、その場所や設備などから見て市場価格より高い場合があります。このような物件が未公開とされることで、「未公開＝特別な価値がある」という印象を与え、その真の価値を見誤る可能性があります。また、一部の不動産会社は、未公開物件を利用して消費者の関心を引き、他の物件を売るための手段として利用することもあります。

未公開物件には一見魅力があるかもしれませんが、「未公開＝優良」ではないという認識が重要です。物件の評価は、立地や建物の状態、価格など多様な要素に基づいて行うべきであり、その情報が一般に公開されているか否かだけで判断するべきではありません。また、未公開物件を探す際は、信頼できる不動産会社との適切なコミュニケーションが不可欠です。その上で、物件に関する十分な情報を取得し、慎重に判断することが求められます。

6-2. 相場より高額な未公開物件への警戒

未公開物件の中には、一般的な市場価格よりも高額な物件が含まれることがあります。その独自性と特異性から、一部の不動産業者はこれらの物件を「特別」あるいは「一級品」であるとマーケティングし、消費者に高額な価格を納得させることがあります。このような状況は消費者にとってリスクを孕んでいるため、相場より高額な未公開物件には特に警戒が必要です。

不動産取引における価格は、立地条件、建物の構造と状態、地域の市況など多くの要素により決定されます。そのため、特定の物件が市場価格よりも高額である場合、それは必ずしもその価格が適正であるとは限らないのです。特に、物件情報が公開されていないために消費者が適切な価格判断を行うのが困難な未公開物件は、過剰な価格で売り出される可能性があります。

具体的なデータは難しいかもしれませんが、不動産業界での調査によれば、一部の業者が未公開物件という概念を利用して高額な価格を付けて売り出しているケースがあることが示されています。

例えば、市場価格が5000万円であるにも関わらず、その物件が「未公開」であるという理由だけで6000万円で販売されているケースがあります。一部の不動産業者は、「この物件は未公開で、特別な機会を逃すと二度と手に入れられない」というメッセージを利用して、消費者に高額な価格を納得させる戦略をとることがあります。

未公開物件の中には、消費者が適正な価格判断を難しくするものも含まれています。特に、「未公開」のラベルが付けられた物件に対しては、その価格が市場価格と比較して妥当であるかを慎重に判断することが重要です。不動産取引は大きな財務的決定を伴うため、適切な価格情報と専門的な知識を持つ信頼できる業者との良好な関係が求められます。

6-3. 事故物件や近隣トラブル物件への注意

「未公開物件」の魅力は独自性にありますが、その一方で事故物件や近隣トラブル物件といったリスクを秘めているものも存在します。これらの物件は一般に公開市場では需要が少ないため、公開せずに販売されることがあります。未公開物件については情報が少ないため、消費者は十分な情報を取得して慎重に対応する必要があります。

未公開物件は、広く公開される前に限られた人々にのみ紹介されます。そのため、全体の評価や意見を把握することは難しく、それが物件の価値について偏った印象を与える可能性があります。特に、事故物件や近隣トラブル物件のような情報は通常公開されませんが、未公開物件の中には、これらの情報を公開しないことで需要の少ない物件を販売する場合があります。不動産取引全般においては透明性が重要であり、これらの情報が隠されている可能性があるため、未公開物件には注意が必要です。

明確な統計は難しいですが、事故物件や近隣トラブル物件は、一般的に公開市場では需要が少ないため、未公開物件として扱われることがあります。特に、これらの物件は、買主が十分な情報を得るのが難しい場合が多いです。

例えば、あるマンションの一部屋が「未公開物件」として販売されたが、実際はその部屋で以前に死亡事故が発生した事故物件であった、というケースが存在します。あるいは、物件自体には問題がないものの、同じ建物内に騒音問題を起こす住人がいるため、その物件が未公開物件として販売されるケースもあります。

未公開物件の購入を検討する際には、物件に関する十分な情報を取得することが重要です。特に、事故物件や近隣トラブル物件のような情報は、未公開物件に関しては特に注意が必要です。物件選びでは信頼性の高い不動産業者を選ぶことが大切であり、また、可能な限り物件の詳細な情報を入手し、不明な点は業者に確認することが重要です。

未公開物件を購入した人の実体験

7-1. 未公開物件購入者の声

1. 実例1：良質な未公開物件を手に入れたケース（運が良いパターン）
   田中さん(仮名)は、知人の不動産業者から紹介された未公開物件を購入しました。都心の好立地にあるこの物件は、新築でありながら市場には出ていないものでした。これは、オーナーが特定の人物に売却したかったからで、その人物が購入を見送ったことから田中さんに紹介されました。田中さんは、一般に公開される前のこの好機を逃さず、優良物件を手に入れることができました。
2. 実例2：事故物件に手を出してしまったケース（運が悪いパターン）
   山田さん(仮名)は、価格が驚くほど安かったため、未公開物件を購入しました。しかし、引っ越してみると、それまで知らされていなかった物件の歴史に気づきました。以前の住人が自殺をした事故物件であったのです。あまりにも安かった理由がこれであったと知り、山田さんは大変後悔しました。
3. 実例3：近隣トラブルに巻き込まれたケース（運が悪いパターン）
   鈴木さん(仮名)は、未公開物件の購入を決め、念願の一戸建てに移り住みました。しかし、そこで待ち受けていたのは近隣住民との騒音問題でした。その物件が未公開物件であった理由は、前の所有者が近隣住民とのトラブルを避けるために、一般に公開せずに販売を決めたからでした。

未公開物件の購入は、一見するとチャンスに見えますが、それには相応のリスクも伴います。事故物件や近隣トラブル物件といった情報が開示されない場合もあるため、慎重な情報収集と確認が必要です。良質な未公開物件を見つけるためには、信頼できる不動産業者との関係性も大切で、物件情報について十分な説明を求める姿勢が重要となります。購入を決定する前に、物件の全ての情報を吟味し、慎重に判断することが求められます。

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まとめ：未公開物件の正しい理解と活用方法

8-1. 未公開物件の利用を考える際のポイント

1. 全ての情報を吟味する
   未公開物件を購入する際、最も重要なことは全ての情報を吟味することです。物件の条件、価格、立地などの表面的な情報だけでなく、物件の歴史や近隣環境など、一般的な公開物件と同じように詳細な情報を調査し理解することが必要です。山田さんの例のように、価格だけに目を奪われて購入を決めてしまうと、後から問題が発覚することもあります。
2. 信頼できる業者との関係を築く
   未公開物件を紹介してくれる業者との関係は非常に重要です。田中さんの例のように、信頼できる業者から良質な未公開物件を紹介されることもあります。しかし、その逆に、信頼性の低い業者からは問題のある物件を紹介される可能性もあります。業者選びを怠ると、鈴木さんのように問題のある物件を紹介されるリスクが高まります。
3. リスクを理解し、準備する
   未公開物件の購入はリスクも高いです。物件の全ての情報が開示されないこともあり、そのため事故物件や近隣トラブルのような問題に直面する可能性もあります。未公開物件を購入する際は、そうしたリスクを理解し、問題が発生した場合の対策も考えておく必要があります。

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